李大統領「超高額住宅は先進国水準の負担」…保有税引き上げを示唆

多住宅保有者への重課税に続き「優良物件1戸」への税負担強化を示唆

ニューヨークの実効税率は1～2%台

東京は建築費に固定資産税

韓国は公示地価基準で0.1%台

財産税負担が最も大きいのはニュージャージー州

5年間で住宅価格が70%近く急騰

「税負担だけでは住宅価格の安定に限界

単純比較は難しい」との反論も

5月9日に多住宅保有者に対する譲渡所得税の重課税猶予が終了した後、政府が保有税を引き上げるとの見方が強まっている。李在明大統領が27日、X（旧ツイッター）に「超高額住宅は先進国の首都水準に見合う負担と規制を負うことになる」と投稿したためだ。政府は取引税を引き下げ、保有税を引き上げる方向で不動産税制の改編を検討している。現在0.1%台の保有税の実効税率を世界の主要都市並みの1%前後へ引き上げれば、ソウルの高額マンション保有者の税負担が雪だるま式に膨らむとの見通しが出ている。

◇李「規制は実居住の1住宅を基本に」

李大統領はこの日、「政策手段を総動員し、多住宅保有者はもちろん、居住用ではない投資・投機目的の1住宅保有者も、保有より売却が有利になる状況をつくる」と記した。5月9日以降、「優良物件1戸」志向が強まるとの観測が提起される中、1住宅保有者であっても高額住宅には保有税負担を強化する可能性を示唆したものと解釈される。

また李大統領は「各種規制と負担は実居住の1住宅を基本としつつ、居住の有無と住宅数、価格水準、規制内容、地域特性などに応じてきめ細かく加重を付与する」とし、「通常の居住は積極的に保護し、住宅を利用した投資・投機は徹底的に封鎖するよう設計する」と述べた。

◇米ニューヨーク、保有税の実効税率は1～2%

業界によれば、韓国の不動産保有税の実効税率は0.1%台と把握されている。民間の非営利研究団体「土地＋自由研究所」は、2023年基準で韓国の保有税実効税率を0.15%と分析した。

世界主要国の都市の保有税実効税率は、韓国より高い傾向にある。韓国租税財政研究院が2024年12月に刊行した「総合不動産税の経済的効果および今後の政策方策」報告書によると、韓国と異なり米国は、地方自治体が予算不足分を補うための「残余税」という性格で財産税を徴収している。自治体の予算規模やその他の地方税収、不動産評価額などにより財産税率は異なるが、ニューヨーク市の不動産保有税の実効税率は時価の1～2%と評価される。

米国では、韓国の「取得税」に近い概念として「マンション税」も課している。マンション税は100万ドル以上の住宅を売買する際に課される累進税構造の税金で、購入価格に応じて税率は1～3.9%となる。値上がり益を狙った短期取引を抑制するために導入された。

日本の東京は、住宅の場合、建築費の50～70%を課税標準として「固定資産税」1.4%、「都市計画税」最大0.3%の税率を課す。ただし、家屋の課税標準が20万円未満であれば、いずれの税目も課税しない。

フランスのパリでは、世帯の純不動産資産価額が130万ユーロを超えると、最大年1.5%の累進税を課す不動産富裕税（IFI）を運用している。大都市内の遊休住宅には「空き家税」を課し、多住宅保有者が住宅を空けたままにしたり投機目的で保有したりする行為を制限する点も特徴だ。アジアではシンガポールが相対的に高い財産税体系を備えている。自宅にも、当該不動産を賃貸した場合に見込まれる年間総賃料（年間価値・AV）を基準に、最大32%の累進税率を適用する。

◇「保有税の単純比較は難しい」との反論も

海外と単純比較して韓国の保有税負担が低いと断定するのは難しいとの指摘も出ている。韓国は公示地価を基準に土地価値まで含めて課税標準を算定するが、経済協力開発機構（OECD）加盟国の多くは土地を除き建物価値のみを基準とするためだ。不動産の実効税率は不動産全体価値に対する税収を割って算出するため、土地価値を除くと分母が小さくなり、実効税率が高く出る。

保有税率が低くても、相続税率が世界最高水準である点を考慮すべきだとの声もある。

保有税の引き上げが、いわゆる「優良物件1戸」志向を抑制できるかどうかも不透明だ。米国でニュージャージー州は実効税率が2.3%に達し財産税負担が最も高い地域だが、直近5年間で住宅価格指数が70%近く上昇したことが分かった。保有税負担の強化だけで住宅価格の安定を担保することはできないとの分析が出ている背景だ。

李光植／金翼煥 記者 bumeran@hankyung.com