「家賃を払いながら株・暗号資産投資」…賃貸保証金（チョンセ）で資産を増やす時代は終わった

「家賃」の時代…ソウルのマンション賃貸借取引、半数超に

家賃比率55%…チョンセを上回る

ヴィラ・ワンルームなどを合算すると70%目前

ハリウッドスターのアンジェリーナ・ジョリーは2019年、息子が韓国の大学に進学すると、ソウルの光化門近くのマンションをチョンセで契約した。当時ジョリーは、家賃なしで保証金だけで家を借りられるチョンセ制度を不思議がっていたという。韓国独特の賃貸借方式であるチョンセはこれまで、庶民の資産形成とマイホーム取得の「住宅のはしご」としての役割を果たしてきた。だが2022年の「ヴィラ王チョンセ詐欺」以降、連立・多世帯住宅だけでなくマンション市場でも家賃が主流として定着したとの分析が出ている。

2日、国土交通部の実取引データによると、昨年12月のソウルのマンション賃貸借取引1万3125件（新規契約基準）のうち、半チョンセを含む家賃が全体の54.5%（7148件）を占めた。月次でソウルのマンションで家賃比率がチョンセを上回ったのはこのときが初めてだ。ワンルームやヴィラなどを含む全住宅に拡大すると、家賃比率は68.9%に達する。

通常、家賃は1～2人世帯向けの小型ワンルームやオフィステルなどの住まい方だった。だがマンション入居物量の不足や契約更新などでチョンセ物件が減り、家主が家賃を好む中で「チョンセの家賃化」（半チョンセ拡大）に拍車がかかった。若年層を中心に、少なくとも数億ウォンのマンションのチョンセ保証金を家主に預ける代わりに、株式や暗号資産投資をはじめとする財テクに活用するなど、資産運用のパラダイムも変わりつつある。

マンションの家賃比率がチョンセを逆転…大金を寝かせず投資へ

先月大学院を卒業したイ氏（29）は最近、職場への通勤に便利なソウル市城北区下月谷洞近くで家賃物件を探している。所得基準を超えてチョンセ融資商品である「青年バティムモク融資」を受けにくいうえ、長期居住の計画もなく公的賃貸住宅も容易ではないためだ。イ氏は「銀行融資を受けてチョンセを探しても、利子などを考えると家賃と大きな差はない気がする」とし、「チョンセ詐欺の心配もあり、家賃を払うことに決めた」と話した。

ソウルの住宅賃貸借市場では、家賃比率が70%水準まで急騰している。わずか4～5年前までは50%前後だった。ヴィラのチョンセ詐欺の余波や入居物量の減少、チョンセ価格の上昇と契約更新の増加などの影響で、家賃へと目を向ける需要者が急増していると解釈される。

◇住宅の家賃比率、まもなく70%超の見通し

2日、国土交通部によると、今年1月の全国住宅のチョンセ・家賃取引25万3410件のうち、家賃（半チョンセ含む）比率は66.8%（16万9305件）と過去最高を記録した。2022年1月（45.6%）と比べると4年で20%ポイント超上昇した。ソウルは賃貸借取引のうち家賃比率が68.9%（法院登記情報広場基準）に達した。まもなく70%を超えるとの見通しが出ている。

マンションも家賃比率が半数を超えた。昨年12月のソウルのマンション賃貸借取引1万3125件（新規契約基準）のうち、家賃取引は7148件で54.5%を記録した。月次で家賃比率がチョンセを上回ったのは初めてだ。今年1月は51.4%へ小幅に低下したが、それでも半数を上回る。

賃貸借市場で家賃取引が増えている主因としては、チョンセ物件の減少が挙げられる。不動産プラットフォーム「アシル」によると、先月27日基準でソウルのマンションのチョンセ物件は1万8605世帯と集計された。昨年初（1月1日基準・3万1814世帯）と比べ41.6%減少した。ソウル25の自治区のうち23カ所でチョンセ物件が減った。城北区（-86.7%）、冠岳区（-80.7%）、蘆原区（-77.1%）、江東区（-76.9%）、東大門区（-75.4%）、江北区（-74.4%）、中浪区（-72.6%）、恩平区（-71.9%）など8区では、チョンセ物件が70%以上急減した。

高金利時代を脱し、家主側もチョンセ価格を活用する誘因が弱まっている。ヴィラなど非マンションを中心に表面化したチョンセ詐欺も、家賃志向をあおる要因だ。

◇「チョンセ時代は終盤に入っている」

入居物量の減少など供給不足でチョンセ価格が上がり、「チョンセの家賃化」現象が加速している。韓国不動産院と不動産R114が最近共同発表した「共同住宅入居予定物量」によると、今年のソウルのマンション入居物量は2万7158世帯と集計された。昨年（4万6710世帯）の58.1%水準だ。来年は1万7197世帯へさらに減る見通しだ。

専門家は、チョンセ物件不足の中で今後家賃比率がさらに拡大すると見込んだ。朴元甲・国民銀行不動産首席専門委員は「チョンセ物件の品薄現象が起き、契約更新請求権を行使して住み続ける賃借人が増え、住宅担保ローン時の実居住義務などでチョンセの流通物量が減っている」と診断した。「資産を増やすチョンセ時代が終盤に入っている」という言葉は、もはや珍しくないという説明だ。朴氏は「最近、若い世代を中心に資産運用のパラダイムが変わることも家賃への転換を加速させている」とし、「チョンセではなく家賃を選び、確保した流動資産を株式や暗号資産などに投資してより高い収益を狙う若年層が増えている」と述べた。

今後、ワンルーム・ヴィラなどに続き、マンションの家賃比率も高まるとの見方が優勢だ。李恩亨・大韓建設政策研究院研究委員は「賃借人の間で、どうせ家賃で住むなら住環境の良いマンションを選ぼうとする事例が増えている」とし、「チョンセの家賃化が最近マンション市場へ拡散するスピードは非常に速い」と語った。

アン・ジョンラク／イム・グンホ／オ・ユリム記者 jran@hankyung.com