自宅もコインで購入…グローバル不動産市場で仮想資産の導入が本格化

仮想資産、不動産市場への導入が加速

ドバイではトークン化取引…アメリカ・オーストラリアでは担保として認定

国内は関連法・制度の整備が必要

グローバル不動産市場で仮想資産（暗号資産）の導入が本格化している。ドバイはトークン化不動産取引を許可し、アメリカは仮想資産を住宅ローンの担保資産として認め始めた。オーストラリアではビットコイン住宅ローン商品が登場した。一方、韓国は依然として仮想資産の法的・制度的基盤が整っておらず、このような流れを追随するのは難しい状況だ。

「不動産のトークン化」ドバイ…「クリプトモーゲージ」アメリカ・オーストラリア

ドバイ土地局（Dubai Land Department）は今月初め、グローバル仮想資産取引所Crypto.comと協力し、仮想資産による不動産取引が可能な環境を構築すると発表した。両者はパートナーシップを通じて不動産トークン化技術を発展させ、仮想資産不動産プラットフォーム開発を加速する予定だ。

今回の協業は、ドバイ政府の「不動産トークン化プロジェクト」の延長線上に位置付けられる。ドバイ仮想資産規制庁（VARA）は5月、トークン化不動産のローンチと取引に必要な規制の明確化を示した。その後、ドバイ土地局（DLD）やアラブ首長国連邦（UAE）中央銀行、ドバイ未来財団などが不動産取引プラットフォーム「Prypco Mint」をローンチした。

ドバイの不動産トークン化政策は、不動産市場全体の取引量増加へと繋がった。The Real Estateの不動産レポートによると、先月ドバイの不動産取引額は前年同月比13.5%増の646億8000万ディルハム（約177億米ドル、韓国ウォン約24兆ウォン）を記録した。7月第3週現在、オフプラン（事前分譲）取引比率も66.4%に上っており、トークン化の可能性が高い分譲型資産を中心とした市場再編の動きが見られる。Scott Thiel Tokenvest共同創業者は「ドバイ不動産市場の取引額増加は、トークン化など革新的技術のおかげ」と評価した。

アメリカも仮想資産を不動産市場に取り入れる施策を打ち出した。米連邦住宅金融庁（FHFA）は先月末、国策住宅ローン機関Fannie MaeとFreddie Macに対し、住宅ローン評価の際、借入者が保有する仮想資産を資産として反映するよう指示した。これらの機関は住宅ローン保証のために収入と資産を評価してきたが、これまでは借入者が仮想資産を現金化しなければ資産として認定されなかった。

オーストラリアでも今月17日、仮想資産融資企業Block Earnerが初の「ビットコイン住宅ローン」をローンチした。Block Earnerは2年超に及ぶオーストラリア証券投資委員会（ASIC）との法廷闘争で勝訴し、別途ライセンスなしでもビットコイン住宅ローン商品を提供できるようになった。

韓国は関連制度が未整備…「法的根拠の整備が必要」

韓国でも仮想資産の制度化議論は活発だが、不動産市場への導入には相当な時間がかかるとみられる。仮想資産基本法からトークン証券（STO）、ステーブルコインなどの法案は国会で議論されているものの、実物資産トークン化（RWA）に焦点を当てた立法議論は依然として遅れている。

Kim Hyo-bong（太平洋弁護士）は「ドバイは不動産トークン化を規制サンドボックス内で運営している。これにより、別途の所有権処理主体を設け、トークン所有権と不動産所有権を法的に紐付ける仕組みを作った」と述べ、「一方、韓国の規制サンドボックスは既存規制の一時的緩和にとどまり、ドバイのような新たなシステム設計や大幅な刷新には限界がある」と指摘した。

また、現在の韓国では金融当局が仮想資産を担保資産として認めていないものの、現行法上は明示的に禁止もしておらず、今後の導入可能性があるとの見方もある。Kim弁護士は「今後、政府レベルで政策変更が行われれば仮想資産が担保として認められる可能性がある」と強調し、「政府の明確なガイドラインが必要だ」とも述べた。さらに「仮想資産を保有資産として評価する場合、ボラティリティを考慮し、時価の一部のみを担保として認めるなど、詳細基準の整備が先行すべき」と付け加えた。